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第67章   “大家城”開發(fā)手冊

作者：高盛    

　　房地產(chǎn)最終靠產(chǎn)品說話。這一點(diǎn)與大美家居或其他制造業(yè)何其相似。由于興武街項(xiàng)目定位精準(zhǔn)，產(chǎn)品適銷對路，“大全百貨興武商業(yè)大廈”一經(jīng)推出，部分對外鋪位旋告售罄，“大家城?興武街鳳凰家園”開盤即逢排隊(duì)搶購。

　　劉大旗百尺竿頭更進(jìn)一步，接連在江漢路、鐘家村核心地段，拿下兩宗商服用地。兩個(gè)項(xiàng)目幾乎同時(shí)開工，“大全百貨購物中心”和“大家城?江漢路鳳凰家園”，以及“大全百貨商業(yè)大樓”和“大家城?鐘家村鳳凰家園”先后開盤。大美家居連鎖專賣店、大楚之星連鎖酒店也隨之進(jìn)駐。

　　經(jīng)過2年多精心布點(diǎn)，高效率建成3座“大家城”，大信地產(chǎn)在省城三鎮(zhèn)站穩(wěn)腳跟。劉大旗快馬加鞭，引進(jìn)國際咨詢機(jī)構(gòu)，迅速布局北上深渝市場。

　　同時(shí)，還決定成立大旗培訓(xùn)學(xué)校，邀請知名講師、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、咨詢專家進(jìn)行授課，加大各類人才梯次培養(yǎng)力度。公司聘用人員，特別是本土化項(xiàng)目領(lǐng)軍人才，必須在培訓(xùn)學(xué)校學(xué)習(xí)期滿三個(gè)月，然后經(jīng)綜合考核方可入職上崗。

　　培訓(xùn)學(xué)校就設(shè)在楚陽市大信地產(chǎn)總部大樓。大美家居、大家城樓盤、大全百貨、大楚國際酒店，其現(xiàn)場觀摩是必不可少的一環(huán)。劉大旗、羅杰、魏誠、龐亮等中高級管理人員，經(jīng)常參與其中授課，傳幫帶各種經(jīng)營管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

　　大信地產(chǎn)進(jìn)軍全國第一站落子深圳。因?yàn)樯钲谑莿⒋笃炫c托尼達(dá)成長期合作之福地，二人聯(lián)手順理成章。多年的施工搭檔萬新建設(shè)也是深圳企業(yè)，正好可以充當(dāng)開路先鋒牽頭作業(yè)。更具有紀(jì)念意義的一點(diǎn)是，大美家居在深交所敲響了正式上市第一錘。羅湖東門旺地成為“大家城”進(jìn)入鵬城首選之地。

　　隨后三年，“大家城”先后進(jìn)駐上海、重慶、北京、天津等4座城市。大信地產(chǎn)跨地域經(jīng)營發(fā)展迅速，繼續(xù)增加土地儲備，重點(diǎn)開發(fā)以省城為中心的中部區(qū)域，積極開拓以深圳為中心的珠三角區(qū)域，以上海為中心的長三角區(qū)域，以重慶、成都為中心的成渝區(qū)域，以北京、天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海區(qū)域，成立5個(gè)區(qū)域管理中心，屬下有26家聯(lián)營和附屬企業(yè)，足跡遍布國內(nèi)10多個(gè)重要城市。

　　2劉大旗、龐亮在大旗學(xué)校高級培訓(xùn)班上，多次親自講解、剖析、傳授省城經(jīng)驗(yàn)。后來龐亮將其整理成一本《“大家城”開發(fā)手冊》，列為大信地產(chǎn)開拓全國市場的重要教材，成為各個(gè)區(qū)域管理中心負(fù)責(zé)人必讀秘笈之一。

　　為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，該手冊僅發(fā)至項(xiàng)目總經(jīng)理一級。而且被列為最高商業(yè)機(jī)密，每年修訂，以舊換新，嚴(yán)禁擴(kuò)散。所有接受者必須事先簽約保密，約定競業(yè)禁止規(guī)定，離職人員三年內(nèi)不得從事同行業(yè)工作，否則將予追究法律責(zé)任。

　　除了規(guī)范要求和行動指南之外，該手冊高度概括了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營諸多方面的“潛規(guī)則”和陷阱風(fēng)險(xiǎn)。將正常、許可、禁止三種業(yè)務(wù)行為，分別形象地描述為綠色通道、黃色通道、紅色通道。綠色正常可行，黃色靈活許可，紅色越線受罰。既像一劑正本清源的良藥，又像一把高懸頭頂?shù)睦麆Α?br>
　　土地轉(zhuǎn)讓領(lǐng)域：儲備土地是公司第一要?jiǎng)?wù)。多拿熟地，少拿生地。綠色通道為以招拍掛獲取土地使用權(quán)，價(jià)高者得。警惕暗箱操作陷阱，將不公正交易“被導(dǎo)演”為公正交易。也要預(yù)防野蠻人入侵，逢賣必舉，其初衷也許是善意的，但是拍賣場上難免廝殺血戰(zhàn)，導(dǎo)致天價(jià)“地王”頻現(xiàn)。鼓勵(lì)“圍標(biāo)”聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)合建設(shè)，與國企、民企、上市公司多元化合作是一條可選項(xiàng)。

　　黃色通道為通過當(dāng)?shù)卣猩桃Y，以協(xié)議出讓方式協(xié)商底價(jià)，有利于大面積圈地。因?yàn)榈胤秸鶠槎唐谡儯袕?qiáng)烈做大GDP的沖動，要么為土地財(cái)政需求盲目推動高價(jià)賣地，要么以極低價(jià)位圈占耕地為招商引資讓路。

　　政府搬遷、舊城改造、新城拓建，未來的黃金地段志在必得。政府拆遷或公司自行拆遷均可。涉及動遷問題，必須提前專項(xiàng)報(bào)告，審慎決策。

　　紅色通道為二手土地，多為權(quán)勢階層壟斷地源，哄抬地價(jià)，意欲倒賣獲取暴利。警惕黑道勢力涉入土地買賣，以行賄、串通等手段非法拿地，控制拆遷，官商勾結(jié)后患無窮。開發(fā)商要么高價(jià)買地，要么無地可用，被逼無奈刀口噬血，給當(dāng)?shù)卣虮就翂艛鄤萘σ鐑r(jià)，前者成功進(jìn)入，后者迅速套現(xiàn)，也能達(dá)成某種默契。地方政府為此陷于深層次信用危機(jī)。謹(jǐn)慎收并購，必須事先報(bào)備。

　　項(xiàng)目運(yùn)營領(lǐng)域：房地產(chǎn)開發(fā)水深火熱，地產(chǎn)江湖從來不平靜。大信地產(chǎn)項(xiàng)目工地多，董事會批準(zhǔn)立項(xiàng)之后，策劃部負(fù)責(zé)可行性研究，兼顧經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益，技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上具有可行性，出具項(xiàng)目建議書或可研報(bào)告。最高防守原則是控制風(fēng)險(xiǎn)。包括政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、人才風(fēng)險(xiǎn)等。

　　項(xiàng)目拿地、開發(fā)、辦證、預(yù)售、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)須政府審批，供水、供電等須與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作。必須協(xié)調(diào)好與土地、規(guī)劃、建管、公安、消防、審圖辦、招投標(biāo)、人防辦、供水、供電、供暖、供氣、交通、通信網(wǎng)絡(luò)、城管、抗震、環(huán)衛(wèi)、園林等各部門關(guān)系。適用“一費(fèi)制”。融洽暢通無阻，細(xì)節(jié)決定成敗。

　　融資領(lǐng)域基本原則：第一，爭取低價(jià)拿地、底價(jià)成交。地價(jià)若瘋狂，房價(jià)必受累，泡沫不可持續(xù)。第二，分期支付土地款，預(yù)交保證金和簽約金至40%，即可申領(lǐng)臨時(shí)土地使用許可證。第三縮短從拿地到開盤周期，倒推目標(biāo)和進(jìn)度，每個(gè)項(xiàng)目工期一年，把有限資金用到極致，“十個(gè)瓶子兩個(gè)蓋子”捉襟見肘，“十個(gè)瓶子七個(gè)蓋子”難能可貴，當(dāng)然財(cái)務(wù)部會時(shí)刻監(jiān)管資金鏈狀況，預(yù)防斷裂，防止失控。第四，計(jì)算樓面價(jià)、建安成本、容積率、綠化率等，參考周邊項(xiàng)目合理確定房價(jià)，預(yù)售前置，回款要快。第五，按揭貸款、土地使用權(quán)抵押、建設(shè)工程抵押、預(yù)購商品房期權(quán)抵押、現(xiàn)房抵押等，由集團(tuán)公司負(fù)責(zé)統(tǒng)籌。第六，項(xiàng)目資金統(tǒng)一管理，專款專用，嚴(yán)禁挪用，營銷費(fèi)用按授權(quán)額度逐級審批。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、中高層骨干、基層員工，均可按規(guī)定做項(xiàng)目跟投，到期分紅。第七，全球資本，中國市場，大信地產(chǎn)積極籌備香港上市，吸引國際私募資金。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工領(lǐng)域：大信建筑設(shè)計(jì)院甲級資質(zhì)，大信房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，大信建安施工承包一級資質(zhì)。政府控規(guī)圖、詳規(guī)圖、紅線圖，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、總平面圖、施工圖等，圖紙會審，設(shè)計(jì)交底，由袁新貴統(tǒng)籌負(fù)責(zé)。

　　項(xiàng)目施工隊(duì)伍、材料、設(shè)備實(shí)行統(tǒng)一招標(biāo)。工程質(zhì)量必須高于“合格”，地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)終身保修，樓面、墻面、地面、廚房、衛(wèi)生間、門窗、管道、供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備、地下室等，均須達(dá)到“優(yōu)良”工程以上標(biāo)準(zhǔn)。

　　房屋銷售領(lǐng)域：第一，各項(xiàng)目定位、宣傳口號、售樓部、樣板房、宣傳資料、促銷活動等，參考周邊競爭項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)特色化運(yùn)營。第二，房價(jià)走勢符合市場規(guī)律。全國推進(jìn)城市化，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，是地方政府主要收入來源，加之通脹預(yù)期，房價(jià)走高不可避免。消費(fèi)者最看重地段，買漲不買落，婚房、學(xué)區(qū)房、首套自住房、二套改善房、投資房，都是剛需。規(guī)模和利潤勢必向優(yōu)勢龍頭企業(yè)集中。第三，“五證兩書一表”齊全。第四，創(chuàng)建大信物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌。

　　3通過《開發(fā)手冊》規(guī)范訓(xùn)練，正確引導(dǎo)，深入踐行，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)激勵(lì)，項(xiàng)目跟投，大信地產(chǎn)各個(gè)項(xiàng)目，相對同行來說，中高層較少出現(xiàn)因能力不匹配、人才不適用而發(fā)生人員流動、跳槽、被挖墻角，甚至違規(guī)違法案例。

　　重慶“大家城?渝中鳳凰家園”項(xiàng)目是一起例外。當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目經(jīng)理王強(qiáng)因勾結(jié)當(dāng)?shù)睾趷簞萘Γ谑┕み^程中壟斷鋼材和混凝土供應(yīng)，不但以次充好，而且價(jià)格高的離譜，被大信監(jiān)理及時(shí)發(fā)現(xiàn)上報(bào)，龐亮親臨調(diào)查處置。后經(jīng)查實(shí)，王強(qiáng)早在土地轉(zhuǎn)讓階段，就利用暗箱操作手段，故意抬高成交價(jià)吃里扒外。

　　所謂仁不帶兵義不行賈，殺一儆百還須鐵腕。劉大旗立即臨陣換將，并安排楊新華刑事訴訟和民事追討雙管齊下，毫不遲疑將王強(qiáng)送入大牢。聰明反被聰明誤，多行不義必自斃，王強(qiáng)最終被判刑6年，判賠非法所得110萬元。

　　立此為戒！劉大旗在集團(tuán)管理層面，創(chuàng)造性地設(shè)立馬上辦、預(yù)警辦、審計(jì)辦三個(gè)監(jiān)督審計(jì)部門，強(qiáng)調(diào)雷厲風(fēng)行作風(fēng)，倡導(dǎo)廉潔經(jīng)營意識，落實(shí)項(xiàng)目審計(jì)制度，加強(qiáng)和改善巡查督導(dǎo)機(jī)制。在區(qū)域項(xiàng)目建設(shè)層面，抓住工程質(zhì)量這個(gè)牛鼻子，使用真材實(shí)料，確保貨真價(jià)實(shí)，恪守質(zhì)量第一、信譽(yù)第一的責(zé)任堅(jiān)守。

　　跨地域經(jīng)營不到五年，大信地產(chǎn)以其獨(dú)特的“大家城”開發(fā)模式，推動大規(guī)模生產(chǎn)建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行國家建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，推廣應(yīng)用綠色建筑技術(shù)，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)，“大家城，為大家”廣告語廣為傳播，2005年“大家城”被國家工商行政管理部門正式認(rèn)定為“中國馳名商標(biāo)”，榮獲“中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究”領(lǐng)導(dǎo)品牌稱號。大信地產(chǎn)公司連續(xù)3次榮膺“中國最佳企業(yè)公民”。

　　作為起步于中國中部地區(qū)的房地產(chǎn)領(lǐng)跑企業(yè)，作為一家講信譽(yù)、負(fù)責(zé)任的高尚企業(yè)公民，大信地產(chǎn)公司及其核心領(lǐng)導(dǎo)人劉大旗，知名度領(lǐng)先同行，美譽(yù)度迅速上升，影響力與日俱增，獲得政府和社會各界高度認(rèn)可。